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4月多城現(xiàn)土地流拍 北京市今年土地流拍數(shù)量更是累計(jì)達(dá)到6宗

來(lái)源:南方都市報(bào)時(shí)間:2018-05-14 18:55:53

4月以來(lái),北京、杭州、成都等地土地出現(xiàn)流拍,其中北京市今年土地流拍數(shù)量更是累計(jì)達(dá)到6宗。

據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),2018年4月,包括居住類(lèi)用地、商服金融類(lèi)用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類(lèi)型在內(nèi),北京全市并無(wú)新增土地供應(yīng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉亦表示,4月北京土地流拍的原因一個(gè)是開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題,另一個(gè)是地塊本身位置等因素較差。而即使到了競(jìng)持比例階段,100%的自持率是無(wú)法盈利的,企業(yè)自持住房模式是一個(gè)階段性產(chǎn)物,未來(lái)很可能會(huì)趨于消失。

某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),總體上說(shuō),企業(yè)的資金面方面的壓力是在增大的,這也容易帶來(lái)很多問(wèn)題,比如說(shuō)企業(yè)拿地方面的策略會(huì)趨于保守等。從這個(gè)角度看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的流拍自然也容易帶來(lái)很多問(wèn)題,尤其是類(lèi)似企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難壓力增大、市場(chǎng)預(yù)期悲觀等。另外部分土地性價(jià)比不高,高估了企業(yè)拿地的預(yù)期,也會(huì)造成出讓環(huán)節(jié)受損。

土地市場(chǎng)降溫

剛剛過(guò)去的4月份,全國(guó)多地土地流拍。

4月24日,北京市還有兩塊住宅用地流拍,分別是北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021地塊,北京市門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營(yíng)村MC00-0016-061地塊,兩宗地均為限價(jià)房用地。

根據(jù)各地土拍政策,當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到一定比例后才轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。而最近北京的兩塊住宅土地直接流拍,并未進(jìn)入自持比例競(jìng)報(bào)。

除北京外,“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍,成為杭州今年首次土地流拍,而當(dāng)天出讓的其他地塊也均遇冷,溢價(jià)率均未超過(guò)10%。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示,今年一季度杭州土地成交額高達(dá)923億元,成為全國(guó)土地出讓金額最多的城市。杭州一季度土地出讓近千億元的規(guī)模,比北京573億元的出讓金還多了350億元。

而在5月8日,成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊,根據(jù)出讓結(jié)果,其中一宗48畝教育用地以約6072萬(wàn)元總價(jià)成功拍出,另一宗262畝商用地宣告流拍。

在土地出讓金方面,4月份全國(guó)出現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢(shì)。杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元,創(chuàng)同期土地出讓紀(jì)錄。其中杭州市為179億元,同比上漲237%。截至目前,杭州市區(qū)今年成交85宗地塊,其中涉宅用地有56宗。但與此相比,北京、上海等城市4月土地拍賣(mài)市場(chǎng)趨冷,北京無(wú)新增土地供應(yīng),上海則首次掛牌出讓外環(huán)以內(nèi)的宅地。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的最新報(bào)告顯示,4月份全國(guó)50大城市土地收入2842.2億元,大部分城市土地成交溢價(jià)率卻明顯下行。

限房?jī)r(jià)、限地價(jià)是目前多地土拍市場(chǎng)的限制條件。在這樣的背景下,拿地成本的提高讓很多人感慨。

2016年的北京“930新政”后,北京開(kāi)始力推限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持比例的土地拍賣(mài)模式,并于2016年底在海淀永豐18號(hào)地塊、海淀永豐19號(hào)地塊、海淀永豐20號(hào)地塊、大興黃村21號(hào)地塊共4宗地的拍賣(mài)中拍出了100%自持的比例,轟動(dòng)一時(shí)。

我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,企業(yè)自持租賃的模式是存在盈利困難的。當(dāng)前住房租賃的租金與房屋價(jià)格之間存在嚴(yán)重背離,北京的年租金投資回報(bào)率甚至僅有百分之一點(diǎn)多,即使動(dòng)用REITs,企業(yè)融資或推出也很困難。所以,如果不能解決盈利困境,很多房企是不敢嘗試自持的。雖然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下,但自持運(yùn)營(yíng)、限價(jià)銷(xiāo)售還是讓很多企業(yè)算不過(guò)賬,所以進(jìn)入2018年后,流拍現(xiàn)象明顯增多,這也導(dǎo)致北京在土地的新增供應(yīng)上有所拘束。

房企現(xiàn)金流壓力開(kāi)始顯現(xiàn)

政策調(diào)控不斷從嚴(yán)的環(huán)境下,上市房企現(xiàn)金流開(kāi)始顯現(xiàn)壓力。

長(zhǎng)江證券一份研報(bào)指出,一方面上市房企銷(xiāo)售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑,2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%;另一方面償債高峰期已經(jīng)來(lái)臨,一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。大型及中型房企開(kāi)始放緩拿地及建安支出,此兩類(lèi)房企一季度購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速分別下降至約8.8%和17.8%。

而同策研究院統(tǒng)計(jì)顯示,公司債是房企近期采用的主要融資手段。4月,房企融資總額折合人民幣769.12億元,環(huán)比增加22.65%,創(chuàng)下連續(xù)9個(gè)月以來(lái)最高值。公司債融資占總額比重達(dá)61.12%,其中境外發(fā)行354.13億元,占比75.33%。

綜合:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、財(cái)聯(lián)社

責(zé)任編輯:FD31
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