中新經(jīng)緯客戶端5月21日電(薛宇飛)自去年開始，三四線城市的房地產(chǎn)市場開始變得火熱，住宅庫存也隨之出現(xiàn)下降。易居研究院近日發(fā)布的報告顯示，三四線城市的存銷比下跌較為明顯，4月份的數(shù)值已降至2010年以來的月度最低值。專家認為，當前需要防范三四線城市房價過快上漲，也不排除新的調(diào)控政策出臺的可能。

供小于求現(xiàn)象出現(xiàn) 三四線城市存銷比跌至低點

樓盤。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

近日，受相關(guān)消息影響，東北邊境城市丹東房價出現(xiàn)大幅上漲，相關(guān)報道稱，個別樓盤新房均價兩天內(nèi)上漲超50%。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在70個大中城市中，4月份丹東新建商品房環(huán)比漲幅最大，達2%，同比漲幅也排名靠前，為6.1%。

丹東市人民政府2017年1月發(fā)布的《丹東市加快房地產(chǎn)去庫存工作實施方案》顯示，通過全面推行棚改安置和公租房保障貨幣化、鼓勵支持農(nóng)民在城鎮(zhèn)購房置業(yè)等措施，用3至5年時間，基本完成房地產(chǎn)去庫存任務(wù)，到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12-18個月以內(nèi)。

但機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，隨著一二線城市房地產(chǎn)熱度傳導(dǎo)至三四線城市，丹東的樓市去庫存目標已經(jīng)提前2年完成。易居研究院近日發(fā)布的中國百城房價報告(以下簡稱“報告”)稱，該市在2017年落實了較為積極的去庫存政策，去庫存周期出現(xiàn)連續(xù)9個月變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的新建商品住宅去庫存周期最高可以達到63個月，而4月份僅為13個月。

易居研究院認為，庫存去化周期或者說存銷比，它的合理區(qū)間為12-16個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。

面對上漲明顯的房價，丹東出臺了限售等調(diào)控措施。

其實，丹東房價的上漲，在一定程度上代表了部分三四線城市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。居住在河南新鄉(xiāng)的祝先生告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)，據(jù)他觀察，今年以來，雖然新鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場沒有之前那么火熱，但房價依舊在上漲，一些較好的樓盤甚至賣到1萬元/平方米，這在當?shù)?，還是比較轟動的事件。

一些城市房價出現(xiàn)的補漲態(tài)勢，與房地產(chǎn)庫存走低不無關(guān)系。易居研究院近日發(fā)布的中國百城房價報告(以下簡稱“報告”)顯示，截至2018年4月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米，環(huán)比減少0.7%，同比減少7.9%。其中，三四線城市新建商品住宅庫存環(huán)比增加0.6%，同比下降-6.1%。上述100個城市包括4個一線城市、32個二線城市和64個三四線城市。

報告稱，4月份的數(shù)據(jù)表明，100城的新房供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了上升，但已經(jīng)連續(xù)5個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，限價環(huán)境下部分新推盤項目的價格相對低，認購的性價比較高，容易帶來部分城市出現(xiàn)“搶房”的現(xiàn)象。

從存銷比上看，三四線城市新建商品住宅存銷比為10.4個月，較3月份有所下跌。嚴躍進稱，觀察歷史數(shù)據(jù)，三四線城市的存銷比下跌較為明顯，當前數(shù)值已經(jīng)是2010年以來的月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化周期達到了最低值。

防范三四線城市房價過快上漲 收緊政策或出臺

樓房。中新經(jīng)緯 萬可義 攝

需要指出的是，城市圈周邊的三四線城市房地產(chǎn)市場較為火熱，存銷比更小。易居研究院的報告顯示，100城新建商品住宅存銷比最低的10個城市分別為：杭州(2.8個月 )、揚州(3.3個月)、柳州(3.4個月)、惠州(3.6個月)、贛州(3.9個月)、南京(4.0個月)、日照(4.0個月)、馬鞍山(4.2個月)、滁州(4.2個月)、大連(4.3個月)。

上述10個城市中，除杭州、南京、大連市是二線城市外，其余城市都是三四線城市，而南京都市圈中的揚州、馬鞍山和滁州，三地4月份的存銷比已經(jīng)較低。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，三四線城市受到一二線城市購房需求外溢、棚戶區(qū)貨幣化安置等影響，樓市庫存已經(jīng)明顯下降。而環(huán)大城市周邊及人口凈流入的城市，房地產(chǎn)市場相對更熱。

不過，也有一些例外。報告顯示，環(huán)北京的香河、燕郊、大廠、固安4月的存銷比分別為59.6個月、58.1個月、41.1個月、26.1個月。嚴躍進認為，上述區(qū)域的庫存量其實已經(jīng)很小，存銷比明顯偏高的原因是新房交易非常低，造成了去庫存周期偏高的“假象”。

王業(yè)強指出，三四線城市房地產(chǎn)市場走勢也出現(xiàn)了分化，人口凈流出城市缺乏市場支撐，后續(xù)增長相對乏力，對于市場變化，需要引起警惕。

對于未來，嚴躍進認為，庫存過低容易引起房價上漲，不排除熱門三四線城市出臺新的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，2017年，樓市調(diào)控主要集中在一二線城市，2018年將逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。

王業(yè)強分析稱，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫存政策逐漸退出、棚戶區(qū)改造力度減緩，預(yù)計今年下半年市場調(diào)整將會出現(xiàn)，一些人口凈流入地區(qū)或有回調(diào)的可能。