找倉庫，無論是社區(qū)團購，還是快遞快運，首選都是鄭州經(jīng)開區(qū)。退而求其次，才是航空港區(qū)、新鄭或中牟。

但以后，這個“首選”或?qū)⒆兂珊娇崭蹍^(qū)。

隨著韻達(dá)在航空港區(qū)拿地278畝、中通拿地350畝、德邦拿地180畝、申通聯(lián)合菜鳥拿地1000畝，鄭州航空港區(qū)高標(biāo)倉的資源將很快超過經(jīng)開區(qū)。

經(jīng)開區(qū)租倉企業(yè)數(shù)量是自建倉企業(yè)的百倍

2021年1月底，杭州社區(qū)團購?fù)顿Y者來鄭州找倉庫時，地址首選經(jīng)開區(qū);4月、5月，眾多醫(yī)藥公司投資者來鄭州找倉庫時，首選地也是經(jīng)開區(qū)。

據(jù)河南省物流與采購聯(lián)合會倉儲服務(wù)專委會統(tǒng)計，截至2020年12月31日，鄭州倉儲面積超1935萬㎡，主要分布在中牟縣、新鄭市、航空港區(qū)、經(jīng)開區(qū)。

其中，經(jīng)開區(qū)倉庫月租金最高，達(dá)到23元/㎡;其次是航空港區(qū)，21元/㎡。

對此，河南省物流與采購聯(lián)合會倉儲服務(wù)專委會秘書長李寧稱，經(jīng)開區(qū)倉儲租金高，是阿高標(biāo)倉體量拉上去的。

有數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，鄭州高標(biāo)倉建成面積將近500萬㎡，而經(jīng)開區(qū)就占了80%以上。

物聯(lián)云倉發(fā)布的《2021年第一季度中國物流地產(chǎn)分析報告》顯示，鄭州高標(biāo)倉最緊俏的板塊是經(jīng)開區(qū)鄭州國際物流園區(qū)、中牟以及航空港區(qū)，倉庫平均入駐率超過80%。

中國交通運輸協(xié)會電商物流產(chǎn)業(yè)分會副秘書長賈進(jìn)克透露，鄭州經(jīng)開區(qū)大大小小自建倉庫的倉儲物流企業(yè)有一二百家，租倉的企業(yè)更多，有一兩萬家。

豐樹(鄭州)物流園8萬㎡高標(biāo)倉全部租給了德邦快遞，普洛斯(鄭州)物流園倉儲全部外租，寶灣(鄭州)物流園16萬㎡高標(biāo)倉全部出租，宇培(鄭州)物流園15萬㎡倉儲出租5/6，安得物流8.6萬㎡倉儲自用2/3、出租1/3……

快遞快運企業(yè)是租倉的主力軍。

中通快遞雖然在經(jīng)開區(qū)有自有園區(qū)，但中通快運依然在經(jīng)開區(qū)其他園區(qū)租有3萬㎡倉儲。

京東亞洲一號雖然自有倉儲高達(dá)59萬㎡，但仍然在宇培租有冷庫;次晨達(dá)物流在經(jīng)開區(qū)也租有2.8萬㎡倉庫。

普貨物流也紛紛來經(jīng)開區(qū)租倉庫和場地。

方圓物流2014年從南三環(huán)遷入經(jīng)開區(qū)后，先是租下場地170畝，今年7月起，又租了50畝地。

鴻泰物流2017年入駐經(jīng)開區(qū)后，先是在經(jīng)開區(qū)九龍鎮(zhèn)買下130畝地自建園區(qū)，隨著公司規(guī)模擴大，又租了100多畝。

還有正和物流，2020年9月，從鄭東新區(qū)白沙鎮(zhèn)搬入經(jīng)開區(qū)九龍鎮(zhèn)，租下了65畝地，建設(shè)倉庫和貨臺。

經(jīng)開區(qū)高標(biāo)倉市場已趨于穩(wěn)定，租金不會有太大波動

受新冠肺炎疫情影響，2020年以來，普貨物流因貨量下降明顯，部分物流企業(yè)出局，倉儲物流園區(qū)卻幾乎沒受什么影響。

這有兩個原因。一是疫情來襲，催生了新的消費，社區(qū)團購企業(yè)對高標(biāo)倉的需求空前高漲，給高標(biāo)倉物流帶來了眾多增量客戶。二是隨著這幾年的發(fā)展，鄭州經(jīng)開區(qū)高標(biāo)倉市場已趨于穩(wěn)定。

這個“穩(wěn)定”也有兩方面，一是客戶穩(wěn)定，二是價格穩(wěn)定。

寶灣物流園華中大區(qū)商務(wù)部經(jīng)理彭赟稱，作為國內(nèi)倉儲行業(yè)頭部企業(yè)，寶灣2017年在鄭州經(jīng)開區(qū)拿下了230畝地，2018年園區(qū)開建，2020年11月份交付使用前，有一大部分倉庫已經(jīng)為客戶量身定做好了。

而高標(biāo)倉的租客，租期一般是3~5年;如果有改建冷庫的，租期更長，為5~10年;租期最短的社區(qū)團購，也得1年起簽。

鄭州高標(biāo)倉的租金在2018年之前并不高，每月只有25~28元/㎡，但此后一路高歌猛進(jìn)，漲至現(xiàn)在的30~33元/㎡。

“目前這個價格趨于穩(wěn)定，大漲或大降的可能性都很小。”彭赟稱，倉儲市場只有在快速發(fā)展時，租金才會有大的波動。目前經(jīng)開區(qū)高標(biāo)倉租金已經(jīng)沒有太大波動空間了，降是不可能的，但也不會再大漲了。

經(jīng)開區(qū)已無地可拿，倉儲資源正向航空港區(qū)南移

之所以說經(jīng)開區(qū)高標(biāo)倉的租金不會降，是因為經(jīng)開區(qū)已無地可拿。

假如以后經(jīng)開區(qū)再有大體量的高標(biāo)倉推出，其出處或有兩個：一是原來的老舊廠房拆遷，建成高標(biāo)倉;二是從別的企業(yè)手中買地，再建高標(biāo)倉。

彭赟稱，經(jīng)開區(qū)高標(biāo)倉的建設(shè)已在鄭州形成一種榜樣力量，后入場者都會盡量朝著專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向靠攏。

而鄭州航空港區(qū)對經(jīng)開區(qū)高標(biāo)倉的客戶覬覦已久，正虎視眈眈。

眼下，倉儲資源正從經(jīng)開區(qū)向航空港區(qū)轉(zhuǎn)移。

安得物流河南分公司倉儲主任薛海峰分析認(rèn)為，這有幾個原因：一是經(jīng)開區(qū)目前已無地可拿，而航空港區(qū)有的是地;二是部分社區(qū)團購企業(yè)進(jìn)駐了航空港區(qū)，給其他社區(qū)團購企業(yè)起到了一定引領(lǐng)作用，如在航空港區(qū)方圓10公里內(nèi)，就聚集了菜鳥、盒馬鮮生、多多買菜、美團優(yōu)選、興盛優(yōu)選等企業(yè);三是航空港區(qū)比經(jīng)開區(qū)選擇的空間更大，也更有議價空間。

今年11月29日，順豐豐泰二期在航空港區(qū)剛交付了9.3萬㎡高標(biāo)倉。對此，順豐速運鄭州產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人盧恩稱，今年航空港區(qū)高標(biāo)倉新增只有三四十萬平方米，明年新增的高標(biāo)倉將達(dá)到100萬平方米。而隨著韻達(dá)在港區(qū)拿地278畝、中通拿地350畝(今年“雙11”前已交付)、德邦拿地180畝、申通聯(lián)合菜鳥拿地1000畝，航空港區(qū)高標(biāo)倉資源將很快超過經(jīng)開區(qū)。

但彭赟認(rèn)為，經(jīng)開區(qū)快遞企業(yè)、制造企業(yè)多，目前的優(yōu)勢還是很明顯的，三五年內(nèi)，航空港區(qū)是趕不上經(jīng)開區(qū)的。

薛海峰也認(rèn)為，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，經(jīng)開區(qū)的倉儲物流園區(qū)也在發(fā)展變化中。2015年之前，大家可能都以倉+干為主，現(xiàn)在根據(jù)客戶的需求，已演變成倉+干+配+支線。傳統(tǒng)的物流經(jīng)營，正變成能為客戶提供更多樣化、更豐富的供應(yīng)鏈服務(wù)。(頂端新聞·河南商報首席記者吳軍文/圖)